房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******
作者：孙梦凡
时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。
近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。
“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”
“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”
“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”
一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。
前所未有的洗牌之年
2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。
中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。
商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。
与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。
回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。
上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。
华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。
五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。
积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。
碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。
恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”
李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。
市场全面复苏尚需时日
如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。
为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。
信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。
在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。
在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。
对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。
“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。
李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。
朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。
在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。
路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。
莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。
李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。
潮玩新青年、山野自由客同步“拿捏” 自驾探秘之旅热度飙升******
过去的2022年，人们对于安全及游玩体验的要求进一步提升，高品质自驾游热度不断上涨。挑剔的自驾游人群会去哪儿玩、玩什么、怎么玩？
综合多个旅行平台数据来看，自驾游与周边游、轻户外齐名成为2022年出游主力方式。在自驾游目的地中，人文景观、自然风景类景点最受宠，并且在“人文景观”类景点中，综合景区、历史古迹、公园园林、古村古镇类景点吸引了大量自驾游爱好者。
自驾游爱好者最渴望和志同道合的朋友结伴出行，6至8天中短途自驾游和30天以上的长线自驾游热度均有所增长。
“小众潮酷玩法”热度飙升，自驾“探秘之旅”备受追捧，航拍、携宠、露营和深度游成为过去一年自驾游的新兴关键词。
冲浪、潜水、赶海……
“夏季避暑”自驾游意愿强烈
马蜂窝大数据显示，2021年，约70%的自由行用户在大交通后选择自驾游玩。2022年选择“自驾游”的用户占比增长至79%，较前一年同比增长9个百分点。
2022年自驾游热潮主要分布在春节、国庆、五一和暑期，春节假期的自驾游用户明显增多，另有38%的用户选择在暑期自驾游玩。2021年露营热度持续攀升，2022年露营玩法更加成熟多样，春季露营搜索热度同比涨幅高达75%，“自驾+露营”玩法更是令暑期“亲子家庭”自驾游热度达到全年最高。数据显示，2022年有55%的用户和家人、朋友一起露营，享受休闲时光。
2022年出游消费者中，有89%的用户喜欢“周边游”，79%的用户偏爱“自驾游”，周末和小长假与朋友、家人一起周边自驾游成为热门选择。此外，喜欢“轻户外”的用户有77%，另有68%的用户则是偏爱“亲子遛娃”，在他们看来，在对的季节、对的风景，带孩子一起沉浸式体验自然，一起成长才重要。数据显示，2022年“夏季避暑自驾游”热度增长，有63%的用户选择可以冲浪、潜水、赶海、玩水的“海滨海岛游”。
云南海南等省份热度最高
三亚大理威海人气最旺
自驾游都选择去哪里玩呢？马蜂窝数据显示，2022年，西南、华南和华东等区域的“自驾游”热度最高，分别为31%、19%和18%。在自驾游热门省份中，云南、海南、新疆、贵州、湖北等省份在2022年“自驾游”热门目的地居于榜单高位。
其中，湖北省排名提升12位、恩施大峡谷、鹤峰屏山峡谷、三峡人家、狮子关旅游区、木兰草原等景区吸引了大量自驾游爱好者前往。江西自驾游热度也排进TOP10，较去年同期排名上升12位。篁岭、武功山等景区最吸引自驾游人群。
三亚、大理、威海在2022年人气最高的自驾游城市中排名前三。三亚自驾游热门景点有蜈支洲岛、海棠湾、亚龙湾等。大理“风花雪月”四大名景之一的洱海、白族特色居民建筑、大理古城也吸引自驾游消费者前去享受文艺时尚慢生活。威海则是有半山半海千里自驾游路线，整条线路自驾下来，可以打卡威海市90%以上的旅游热点。
同程旅行联合汽车之家发布的数据则显示，成都、乌鲁木齐、昆明、三亚、大理、西安、贵阳、重庆、西宁、丽江是2022年游客最期待的自驾热门目的地前十名。
湖泊海岛和山谷溶洞“我都要”
人文景观和自然风景是首选
数据显示，2022年自驾游消费者最喜欢人文景观、自然风景类景点，占比分别为51%、33%。在“人文景观”类景点中，综合景区、历史古迹、公园园林、古村古镇类景点吸引了大量自驾游消费者。此外，有14%的自驾游消费者更喜欢城市观光、展览展馆、主题乐园、动植物园等。
2022年自驾游热门“人文景观”中，热度最高的是稻城亚丁景区，鲜花遍野的草场、流水潺潺的小溪、古朴幽深的海子、圣洁高耸的雪峰，都是这里不容错过的美景。
自驾游消费者对于自然风景非常喜爱，其中有36%的用户喜欢湖泊、海岛、江河等水域风光、34%的用户喜欢山谷、溶洞等，15%的用户喜欢丹霞地貌、花岗岩峰林、喀斯特地貌等地形景观，还有14%的用户更喜欢森林草原。2022年自驾游热门“自然风景”类景区中，热度最高的分别是赛里木湖、青海湖、洱海、鸣沙山、毕棚沟风景区、四姑娘山景区、泸沽湖、大柴旦翡翠湖、黄果树瀑布、茶卡盐湖。
此外，自驾游热门“城市观光”景区中，热度最高的是318国道、海口骑楼老街、外滩、阿尔山口岸、广州塔、八廓街、八大关、都江堰景区、帕米尔盘龙古道、布达拉宫广场。海南海口骑楼老街，则是海南必游历史遗迹，这里分布着画廊、工艺品店、美食小吃等，也是自驾游消费者喜欢的历史文化名街。
喜欢“展览展馆”的自驾游消费者中，有53%的用户喜欢逛博物馆、18%的用户喜欢看各种展览馆、有12%的用户更偏爱美术馆。2022年自驾游“展览展馆”热度最高的是甘肃省博物馆、青岛啤酒博物馆、三星堆博物馆等。
新一线都市人最爱自驾
与朋友家人一路同行
2022年，一线、新一线都市人是自驾游的主要客群，占比高达70%。对他们来说，自驾游不仅可以随心所欲地向着自己想去的地点出发，探索大自然美景，深度体验各地风土人情，更是与朋友、家人一起放松身心、增进感情的美好时光。
自驾游爱好者33%渴望和志同道合的朋友结伴出行，其次则占比31%的家庭亲子人群，而喜欢私密空间、享受浪漫生活的情侣则占比23%。以80后、90后新中产父母为主的亲子自驾游，出于对安全出行的要求，更热衷于自驾游。值得注意的是，6至8天中短途自驾游和30天以上的长线自驾游热度均有所增长。
四季风景各异，春有百花秋有月，夏有凉风冬有雪，让孩子们真切感受大自然的变化，是家庭亲子游一年四季多次出行的理由之一。数据显示，后疫情时代，父母更喜爱和孩子一起参加滑雪、徒步、骑行、越野跑等户外活动。自驾露营+赏花踏春、山野徒步、亲子骑行、农场采摘喂养萌宠这些搭配玩法，满足了亲子游探索山野接触自然的想法，也成为家庭亲子自驾游的热门玩法。在花海遍地、绿草如茵的夏季，“露营玩水+夜观星空”对孩子们有着无法抵挡的魅力，这些夏季限时特供玩法，同样受到家长们的喜爱，热度同比增长40%。
户外运动热度持续上涨
“小众潮酷玩法”热度飙升
自驾游爱好者同步会参与户外运动以及娱乐休闲和特色体验。在选择玩乐项目时更偏爱徒步登山、滑雪、城市骑行、攀岩、皮划艇、帆船等。同时也喜爱在自驾旅途中，感受不同的文化和生活方式，深入体验当地风土人情、特色美食、非遗民俗等；其中，热度涨幅最高的是沉浸式体验馆、DIY手作、特色表演等。在自驾游娱乐休闲类项目中，涨幅最高的则是卡丁车、温泉和亲子乐园等。此外，野攀、洞穴探险、古村古镇探秘等玩法最受自驾游人群的喜欢，在热度飙升榜单中排名前三。
从人群细分，自驾游主力军“潮玩新青年”中，女性占比62%。他们年轻有活力，想玩、爱玩、会玩，不断追求多元化个性新玩法，飞盘、城市骑行、陆冲、腰旗橄榄球、棒球、攀岩、射箭、卡丁车、马术、剑道、滑翔伞、探洞等，都是他们喜欢的玩乐项目。
数据显示，自驾游主力军“户外探险家”中，男性占比58%，成为主导。他们热爱自由，享受在大自然中撒野，更享受探索秘境、邂逅未知的乐趣，滑雪、徒步、登山、冲浪、露营、潜水、探洞、滑翔伞、皮划艇、帆船等与大自然亲密接触的玩乐项目，都受到“户外探险家”的喜欢。
数据显示，自驾游主力军“文艺漫旅者”中，女性占比66%。他们看展、听音乐、享受时尚艺术之美和独特的文化气息，逛博物馆、艺术展、美术馆、游古镇、看演出、体验传统文化、逛创意集市、城市骑行等，都是他们喜欢的活动。
自驾游主力军“山野自由客”中，女性占比56%，同样高于男性。这类人群向往自然、享受山野乐趣，抛去城市的喧嚣和繁杂，喜欢全身心地投入大自然的怀抱。露营、度假村玩乐、民宿、亲子农场、山野探店、携宠出游、赏花赏秋、温泉治愈、山野徒步等“沉浸式放松度假”玩乐项目最能吸引他们的注意。
同程旅行发布的报告显示，超九成的用户表示，未来将会增加自驾出游的频次和距离。前往西藏、新疆等自驾胜地的长线自驾游是绝大多数用户的未来目标。随着国家相关部门对自驾游支持力度的不断加大，自驾游热度将会进一步攀升，并有望成为后疫情时代增长最快的出行方式。
文/本报记者 陈斯
